Год назад в интервью с Ионом Иордаки перед Moldova Real Estate Forum мы говорили о том, как новые транспортные коридоры могут изменить место Молдовы на логистической карте региона.

Прошел год и у этого прогноза появились новые аргументы, проекты и реальные точки роста. О том, как меняется рынок, куда сегодня смотрят инвесторы и чем будет отличаться Moldova Real Estate Forum 2026, — в новом интервью с Ионом Иордаки.

Ион, добрый день. Это уже шестой Moldova Real Estate Forum. Чем повестка этого года будет отличаться от предыдущих?

Фокус форума остается прежним – коммерческая, индустриальная и инфраструктурная недвижимость. В жилой сектор мы по-прежнему не заходим. Но за последний год появилось сразу несколько факторов, которые могут серьезно изменить этот рынок.

Первый – новый этап развития порта Джурджулешты. Второй – автомагистраль A8. Я думаю, что этот проект вообще способен очень многое изменить. Третий – развитие Кишиневского аэропорта и, в частности, грузового направления.

И есть еще один фактор, который возник в связи с продолжающимся из-за войны разрушением украинской инфраструктуры.  Последние два-три месяца мы получаем много запросов на логистические площади со стороны украинского бизнеса. Конечно, украинский бизнес рассматривают и Румынию, там гораздо больше возможностей и готового предложения. Но после вступления Румынии в Шенген для части украинских компаний Молдова стала интереснее с точки зрения таможенной логистики. Плюс для Одессы и Николаева мы просто ближе.

Давай тогда разберем каждый из этих факторов отдельно. Начнем с порта Джурджулешты. Сейчас у него новый владелец и новый план развития. Что это может изменить для Молдовы?

Здесь важно понимать роль, которую порт уже играет в региональной логистике. Значительная часть грузов идет через Джурджулешты дальше в Констанцу, а оттуда крупными судами по всему миру. Особенно хорошо это видно на зерновых. Молдова сама не производит такие объемы зерна, но через нашу территорию проходит значительный поток из Украины. По данным, которые я видел, сегодня Молдова входит в тройку европейских стран по экспорту зерновых. Для такой маленькой страны это очень серьезные цифры, и во многом они стали возможны именно благодаря транзиту, порту и железной дороге.

Ситуация в Черном море изменила маршруты, и часть грузовых потоков пошла через Молдову. При этом развивается и дорожная инфраструктура на юге страны. Дорога в направлении Джурджулешт через Комрат и Вулканешты была серьезно обновлена, и сегодня там уже совершенно другой транспортный поток.

То есть рост транспортных потоков уже начинает создавать спрос на новую коммерческую инфраструктуру внутри страны?

Да. И мы уже видим конкретные примеры. Появились два новых крупных центра для обслуживания грузового транспорта, один в районе Крикова, второй в направлении Яловень.

Их появление само по себе говорит о спросе. Приходят новые франшизы, появляются новые сервисы, развивается вся инфраструктура вокруг грузового транспорта. Причем этот спрос формируют одновременно и внутренний рынок, и растущие потоки, связанные с Украиной. Если вернуться к Джурджулештам, новый план развития порта и дополнительные территории, выделенные государством, тоже могут дать следующий импульс. Чем больше возможностей появляется у порта, тем больше сопутствующей инфраструктуры потребуется вокруг него.

Второй большой проект, который ты назвал, это A8, будущая автомагистраль Яссы–Унгены–Кишинев. На каком этапе она находится сегодня?

Сейчас молдавская часть трассы передана Министерством инфраструктуры на проектирование. И уже сам факт появления этого проекта, думаю, начнет влиять на стоимость земли и недвижимости вдоль будущего маршрута.

Если в следующем году пройдет тендер на проектирование, ориентир по готовности проекта будет примерно 2028 год. И 2028-й здесь особенно важен, потому что это следующий бюджетный цикл Европейского союза. Если к этому моменту у нас будут готовы необходимые исследования и проектная документация, появится возможность претендовать на европейское финансирование строительства.

Но я бы смотрел на A8 еще шире. Из Ясс автомагистраль войдет в Молдову через Унгены, а дальше пойдет в сторону Кишинева не по существующей дороге через Кэлэрашь и Стрэшень, а по направлению так называемой «бетонки». Но самое интересное, что проект на этом не заканчивается. В перспективе речь идет о продолжении трассы до Одессы.

То есть в итоге мы говорим о прямом транспортном коридоре Яссы–Кишинев–Одесса. Насколько серьезно он может изменить экономическую географию региона?

Очень серьезно. И здесь дело не только в Одесском порте. Посмотрите, какие территории этот коридор фактически соединяет. С одной стороны, Яссы, Ботошань, Сучава и вся промышленность северо-востока Румынии. С другой – Одесса и Одесская область с населением около 3,5 миллиона человек и своей промышленностью. А между ними находится Молдова.

Это огромный потенциальный поток людей и грузов. И если появляется такая транспортная связь, она начинает влиять уже не только на логистику. Она меняет привлекательность земли, коммерческой недвижимости, индустриальных объектов, аэропортов. Для Кишиневского аэропорта это тоже совершенно другая перспектива. При хорошей автомобильной связи им смогут пользоваться не только жители Молдовы, но и часть пассажиров из Одесского региона. То есть одна автомагистраль фактически сближает сразу три экономических региона.

Если говорить об аэропортах шире, Кишиневу достаточно одного аэропорта на всю страну?

Я думаю, что до вступления Молдовы в Европейский союз стране понадобится еще один полноценный региональный аэропорт. Потенциально это могут быть Бельцы или Кагул. Если говорить о государственном проекте, я бы скорее смотрел на Бельцы, причем на Лядовены, а не на Мэркулешты. Такой аэропорт мог бы работать не только на север Молдовы, но и притягивать пассажиров из соседних регионов Украины, например из Черновцов и Винницкой области.

Вернемся к A8. Если появляется такой транспортный коридор, что начинает происходить с недвижимостью вдоль него?

Вокруг большой автомагистрали постепенно появляется целая инфраструктура: склады, логистические объекты, сервисные центры, питание, заправки. Поэтому я думаю, что земли вдоль будущей A8 будут становиться все интереснее для инвесторов. Есть еще один интересный момент. В этом направлении уже находятся крупные проекты Green Energy, в том числе большие солнечные парки непосредственно рядом с будущим транспортным коридором.

Если смотреть дальше, грузовой транспорт постепенно будет переходить на новые источники энергии, электричество, водород и другие технологии. И тогда близость крупных энергетических мощностей к логистическому коридору становится дополнительным преимуществом. Энергию не нужно транспортировать на большие расстояния, она производится практически рядом с дорогой.

Какая еще точка на этой новой логистической карте кажется тебе наиболее перспективной?

Я бы выделил Унгены. Там практически в одной точке сходятся все необходимые элементы. Есть логистический центр в Берештах и железная дорога с двумя типами колеи, европейской и постсоветской. Через новый четырехполосный мост в Унгенах в Молдову войдет автомагистраль A8. Рядом находится свободная экономическая зона, которая в перспективе может стать индустриальным парком. То есть здесь соединяются автомобильная и железнодорожная инфраструктура, граница с Румынией, промышленность и территории для дальнейшего развития.

В начале разговора ты сказал еще об одном факторе. За последние месяцы стало гораздо больше запросов со стороны украинского бизнеса. Насколько серьезный это уже спрос?

Очень серьезный. Последний запрос, который мы получили, был примерно на 50 000 квадратных метров логистических площадей в Молдове. И проблема в том, что сегодня мы просто не готовы предложить объект такого масштаба. Таких площадей у нас нет. В Румынии предложение значительно больше, но для части украинского бизнеса Молдова логистически удобнее. Особенно если мы говорим об Одессе и юге Украины. Здесь важны расстояние, скорость прохождения границы и время доставки. Для бизнеса, который работает, например, с продуктами питания или сетями супермаркетов, время критично.

Если готовых 50 000 квадратных метров у нас нет, где их потенциально можно построить?

Таких точек несколько. Я бы смотрел, например, на Сороки. Там есть индустриальный парк и необходимая инфраструктура, плюс развивается новое транспортное сообщение с Украиной через Косэуць. Еще один вариант – Штефан-Водэ. Это меньше 100 километров от Одессы, там есть свободная экономическая зона и около десяти гектаров территории с уже подведенными коммуникациями, электричеством, газом и всем необходимым для начала строительства.

Есть и Басарабяска. Там большие территории железнодорожной инфраструктуры, которые сегодня практически не используются, при этом до украинской границы всего несколько километров.

Кто, по-твоему, будет строить все эти объекты? У молдавских игроков достаточно для этого ресурсов или основные инвестиции придут извне?

Думаю, значительная часть инвестиций придет от украинских и европейских игроков. В Румынии уже работают крупные девелоперы логистической недвижимости европейского уровня. В Молдове такого рынка пока просто не успело сформироваться.

До войны у нас и не было такой потребности. Значительная часть логистики была ориентирована на Одессу, после начала войны потоки переориентировались на Констанцу и Румынию. Поэтому у нас есть сильные местные игроки, но я не уверен, что их ресурсов будет достаточно, чтобы одновременно развивать несколько крупных логистических точек.

Но после восстановления Украины эти мощности не рискуют остаться невостребованными?

Нет. Потому что потребность в современной логистике растет и внутри самой Молдовы. У нас до сих пор остается много складской инфраструктуры, построенной еще в советское время. Но если мы движемся в сторону европейского рынка, требования меняются. Товары, которые идут на экспорт, должны соответствовать определенным стандартам хранения и сертификации. Старая инфраструктура этим требованиям часто уже не соответствует. Поэтому здесь одновременно работают два фактора. Первый – новые региональные потоки, связанные с Украиной. Второй – собственная необходимость Молдовы модернизировать логистику и увеличивать экспорт. В любом случае нам придется строить новые склады, логистические центры и объекты для хранения и переработки продукции.

Судя по нашему разговору, рынок за год действительно сильно изменился. Это чувствуется и по самому Moldova Real Estate Forum?

Безусловно. В этом году мы впервые видим настолько большой интерес к форуму. Будет много международных участников, на сцене выступят представители крупных региональных компаний рынка недвижимости. Даже программа форума в этом году фактически становится международной.

Мне кажется, это отражает состояние самого рынка. Он созрел для следующего этапа развития. И цифры тоже это показывают. По данным Бюро национальной статистики, именно в нежилой недвижимости мы видим очень серьезную инвестиционную активность.

При этом форум не ограничится логистикой?

Нет, конечно. Одна из последних панелей будет посвящена туризму и retail, и там тоже сейчас происходит много интересного. Мы видим новые гостиничные проекты в Кишиневе, развитие Hilton, новый отель в здании бывшего офиса Tirex, появляются бутиковые гостиницы. На рынке retail тоже есть движение. Существующие торговые центры рассматривают расширение, а сам Кишинев, на мой взгляд, имеет потенциал для появления новых торговых площадей.

То есть аппетит инвесторов чувствуется уже не только в логистике. Гостиницы, туризм, retail, коммерческая недвижимость – рынок начинает двигаться сразу по нескольким направлениям. Именно поэтому, думаю, последняя панель форума получится особенно интересной.