С Даном Судиту мы делаем далеко не первое интервью о недвижимости, ведь опыт работы Дана на этом рынке уже перевалил за десять лет. Последние несколько наших разговоров были в основном посвящены развитию его собственного бизнеса — RentHub.

На этот раз я решил немного изменить фокус и поговорить с Даном как с человеком, который профессионально занимается именно арендой недвижимости в Кишиневе и, благодаря более чем 200 клиентов своей компании видит этот рынок изнутри.

Что будет с ценами на аренду осенью 2026-го и зимой 2027-го? Кто сегодня формирует спрос на квартиры в Кишиневе? Почему попытка сдать квартиру на 100–200 евро дороже рынка в итоге может принести собственнику меньше денег? И насколько оправданы страхи владельцев, которые вообще не хотят сдавать квартиру, опасаясь испорченного имущества и неоплаченных счетов?

Об этом — новый разговор с Даном Судиту.

Дан, за десять лет работы с арендой ты прошел уже через разные периоды и кризисы. Насколько хорошо сегодня можно прогнозировать рынок аренды в Кишиневе?

Думаю, достаточно точно. Когда через твою компанию проходят сотни состоявшихся сделок в год, то, волей-неволей начинаешь понимать, как формируется правильная цена на аренду, как подготовить квартиру, кто арендует в сентябре, кто в декабре или марте, какие клиенты приходят в августе и почему, например, не стоит ждать конца августа, рассчитывая сдать дорогую квартиру студентам.

Рынок учит учитывать все факторы в комплексе. Да, ты можешь, как одна из моих знакомых собственниц квартир, иметь две квартиры в районе Педагогического университета. Но приближение учебного года абсолютно не гарантирует тебе успешную сдачу в аренду квартиры студентам, если ты планируешь получать 1000 евро за 45 квадратных метров. Студент - это просто не тот клиент, который готов платить 1000 евро за такую квартиру.

Давай начнем с глобального прогноза. Что будет с ценами на аренду в Кишиневе этой осенью и зимой?

Я не думаю, что в этом году аренда будет сильно дорожать. Цены и так уже достаточно выросли. При этом предпосылок для серьезного снижения я тоже пока не вижу. Спрос остается.

В Кишинев продолжает приезжать достаточно много украинцев, особенно на фоне неопределенности перед зимой. Кроме того, здесь работают украинские и международные организации, деятельность которых связана с Украиной. По протоколам безопасности часть их сотрудников базируется в Кишиневе, а в Украину ездит уже непосредственно по работе, иногда на два-три дня.

Поэтому цена на аренду квартир и домов будет испытывать давление этих двух факторов. Рост цен на аренду маловероятен, арендаторы будут испытывать серьезное давление инфляции, рост доходов маловероятен. В то же время спрос на аренду явно не уменьшится. Так что, еще раз повторюсь, предпосылок для серьезного снижения аренды я явно не вижу.

А как изменился профиль иностранцев, которые сегодня арендуют жилье в Кишиневе?

Это хорошо видно, например, по сотрудникам посольств и международных организаций. Раньше многие приезжали в Кишинев с семьями и могли снимать большие квартиры или дома с очень высокими бюджетами. Сейчас, из-за того, Молдова является приграничной страной военного конфликта, всё чаще сотрудники посольств или негосударственных организаций приезжают одни, а семья остается дома. Соответственно, им нужна квартира меньше и дешевле.

Раньше, например, иностранцы могли снимать квартиры за 3–4 тысячи евро, иногда даже без мебели, и самостоятельно полностью их обставлять. Сейчас ситуация уже немного другая.

При этом нельзя сказать, что дорогой сегмент исчез. Мы недавно сдавали квартиры за 5 тысяч евро и дом за 10 тысяч, причем арендаторами были молдаване. То есть спрос на дорогую недвижимость есть, просто сегодня такой объект уже нельзя выставить и рассчитывать, что он автоматически найдет арендатора.

Получается, сегодня для владельца особенно важно не ошибиться с ценой?

Мне кажется, многие владельцы не понимают, что неправильно установленная цена в итоге может стоить им гораздо дороже. Буквально вчера я разговаривал с владельцем квартиры, которую он выставил за 1700 евро. Спрашиваю: «Сколько она уже простаивает пустая?». Ответ: «Девять месяцев».

То есть он уже потерял из-за того, что не захотел снизить цену?

Если бы он сразу выставил квартиру за 1500 евро, думаю, давно бы ее сдал. А теперь просто умножим 1500 евро на девять месяцев простоя. Получается, что, пытаясь заработать больше, владелец в итоге потерял существенную сумму.

Поэтому я всегда советую владельцам перед тем, как выставлять квартиру, проконсультироваться со специалистом. Не обязательно со мной, главное правильно определить рыночную цену. Потому что, иначе, можно месяцами держать высокую цену и просто терять деньги.

Да, но если квартиру всё-таки удается сдать дороже рынка, собственник же выигрывает?

Не всегда. У нас были случаи, когда квартира, выставленная по правильной рыночной цене, сдавалась одному арендатору на пять лет. А можно сдать на 100 евро дороже рынка, но через два-три месяца человек найдет более дешевый вариант и уедет.

И владелец часто не считает, сколько в итоге теряет на постоянной смене арендаторов и периодах простоя. Поэтому правильная рыночная цена может приносить больше денег, чем попытка каждый месяц получить дополнительные 100 евро.

Предполагаю, что есть и другая крайность. Владельцы, которые вообще боятся сдавать квартиру. Насколько часто ты с этим сталкиваешься?

В моей практике был, например, случай, когда квартира несколько лет просто стояла закрытой, потому что собственник боялся сдавать ее в аренду. Главный страх был вполне понятный: что арендатор что-нибудь сломает, не заплатит коммунальные платежи или оставит квартиру в плохом состоянии.

Именно для таких случаев у нас есть сервис управления недвижимостью. Мы контролируем состояние квартиры, следим за оплатой коммунальных услуг и решаем возникающие проблемы.

Да, мне часто задают вопрос: «А что будет, если арендатор сломает телевизор?». Такие ситуации у нас действительно были, и мы их решали, брали расходы по ремонту или замене на себя.

То есть если арендатор что-то сломал и уехал, собственнику не приходится самому его искать и разбираться с компенсацией?

Нет, этим занимаемся мы. Во-первых, арендатор оставляет залог. Во-вторых, у нас есть юристы, которые помогают решать такие вопросы.

Но самое важное — мы стараемся не доводить до подобных ситуаций. Мы фильтруем арендаторов до заселения. Мы не работаем по принципу, что пришел первый человек с залогом и мы сразу отдали ему квартиру. Мы выясняем, где человек работает, чем занимается, какой у него доход.

А если потенциальный арендатор иностранец, как вы его проверяете?

С иностранцами в каком-то смысле даже проще, они обычно привыкли к таким вопросам. Мы выясняем, чем человек занимается, где работает, на каких условиях приехал в Молдову. Как правило, иностранцы приезжают сюда уже с конкретной работой, бизнесом или контрактом.

Кроме того, достаточно часто квартиру оплачивает не сам арендатор, а компания, которая пригласила его в Молдову. У нас уже есть опыт работы с такими корпоративными клиентами, а ответственность за испорченное имущество принимает на себя компания-арендатор.

Ты уже десять лет наблюдаешь за рынком аренды Кишинева. Исходя из того, как сегодня развивается город, как ты думаешь, предложение квартир в ближайшие годы будет расти?

Здесь многое зависит от района. Новые квартиры появляются, например, на Ботанике, или в Дурлештах. Но в центре и на Рышкановке, где спрос остается очень высоким, существенно увеличить предложение в ближайшее время сложно, новых объектов там появляется мало.

Есть ли на рынке аренды выраженная сезонность? Например, осенью спрос отличается от того, что происходит в другие месяцы?

Да. Сентябрь и октябрь традиционно активный период для посольств и международных организаций. Осенью вообще хороший сезон, многие стараются решить вопрос с жильем и переехать до Нового года. Те, кто не успевает, возвращаются к поиску уже после праздников.

Ты много лет работаешь с посольствами и международными компаниями. Насколько эта база сегодня помогает находить арендаторов для квартир, которыми вы управляете?

Очень помогает. Но эта база, конечно, не появилась сама по себе. Мы годами писали письма, звонили в посольства и компании, выстраивали с ними отношения. В какой-то момент они уже начинают обращаться к тебе напрямую, когда им нужно жилье для сотрудников.

Отдельная категория — авиационные компании. Мы работали с Wizz Air, SkyUp, FlyOne, раньше с Air Moldova. Им периодически требуется жилье для пилотов, инженеров и других специалистов, которые приезжают в Кишинев на полгода, год или дольше.

Получается, для владельца квартиры ценность такой базы в том, что вы не начинаете искать арендатора с нуля каждый раз, когда освобождается объект?

Да. У нас уже есть компании и организации, с которыми мы работаем годами и которые обращаются к нам, когда им нужно жилье. Плюс для каждого объекта мы выбираем свой подход к продвижению. Особенно это важно для дорогих квартир и домов, их недостаточно просто разместить на 999.md и ждать.

Допустим, вы взяли квартиру в управление, нашли арендатора на год, а через год он съехал. Пока квартира снова не сдана, RentHub компенсирует владельцу период простоя?

Нет, за период простоя мы не платим. Но наша задача как раз в том, чтобы этот период был минимальным.

И здесь преимущество в той базе клиентов, которую вы собирали годами?

Конечно. Освободившаяся квартира сразу получает у нас приоритет. При этом, у нас есть собственная база клиентов и партнерские отношения с другими участниками рынка. Поэтому владельцу не нужно самому размещать объявления, отвечать на десятки звонков, договариваться о просмотрах или одновременно работать с десятью агентами. Условно, вместо того чтобы десять агентов привели ему по одному клиенту, мы можем привести десять клиентов и выбрать среди них наиболее подходящего.

При этом мы не просто находим первого желающего. Мы проверяем потенциальных арендаторов, отбираем подходящих кандидатов и предлагаем их собственнику. Финальное решение о том, кому сдавать квартиру, остается за ним.

Думаю, ты собрал достаточно аргументов, чтобы убедить владельца квартиры вообще ничего не делать самому.

Я бы сказал по-другому. Пусть владелец занимается тем, что приносит ему деньги, а квартира будет приносить деньги без его участия. Найти правильную цену, найти арендатора, проверить его, контролировать квартиру, коммунальные платежи, решить бытовые проблемы, а потом найти следующего арендатора — это уже наша работа.