Наталия, добрый день. Почему снизились продажи на рынке недвижимости, и кто виноват в этом?

Нет «виновников» падения продаж недвижимости. Есть целый комплекс причин, которые привели к этому. Первая причина – война в Украине, которая привела к тому, что очень многие инвесторы стали гораздо осторожнее относиться к молдавскому рынку недвижимости, опасаясь делать инвестиции в период региональной нестабильности. Еще одной причиной стал тот факт, что последние годы в Кишиневе выдается мало авторизаций на новое строительство. Не утвержден и новый генеральный план Кишинева. Большое количество локаций, которые могли быть отданы под новостройки пока висят в воздухе.

Накопление этих факторов за последние четыре года привело к существенному дефициту предложения недвижимости, цена растет, но общий объем сделок падает, так как просто не хватает свободных предложений.

Кроме того, подорожали стройматериалы, что также отразилось на ценах на недвижимость, которые стали недоступны для все больших категорий населения.

Сегодняшний рынок — это рынок продавца, а не покупателя?

Конечно, сегодня рынок продавца. Исходя из статистики запросов, которую мы получаем от наших агентов, на 20-30 запросов мы можем предложить только 2-3 объекта. Если говорить о Кишиневе, то на рынке колоссальный дефицит нового жилья. На каких бы платформах вы бы не искали – новых квартир, особенно небольших, тех, что пользуются повышенным спросом, вы найдете очень ограниченное количество предложений.

Сегодня продавец диктует условия, сегодня выигрывает то агентство, куда обращаются продавцы, покупателей найти несложно.

Почему и кто виноват в повышении цен, и кто диктует цены на рынке?

В какой-то мере это снова отсылка к вашему первому вопросу. Повышение цен было вызвано дефицитом недвижимости на рынке. Но это не единственный фактор. Повысилась стоимость строительных материалов и очень сильно выросла стоимость участков земли. Если раньше участок земли в расчете на квадратный метр недвижимости укладывался в рамки 50-80 евро за квадратный метр, то сейчас речь идет уже о 150-200, а то и больше евро за квадратный метр. И когда мы начинаем суммировать стоимость земли, стоимость строительства, стоимость кредитных ресурсов, налоги, то у нас уже никогда не может получиться цена 500-600 евро за квадратный метр застройки, эти цены уже в прошлом.

Если раньше цены определяли эксперты и агенты по недвижимости, которые, зная хорошо рынок, устанавливали рыночно обоснованные цены, то сейчас собственники не прислушиваются к советам и ставят максимальную планку цены.

Живой пример из недавнего опыта. Квартира на вторичном рынке, 56 квадратных метров. Состояние убитое. Агент убеждает хозяина квартиры, что рыночная цена – около 70 000 евро. Собственник, ориентируясь на 999.md определяет цену квартиры как 100 000 евро. По такой цене квартиру берутся продать только некомпетентные маклеры. Но их более чем достаточно на рынке. В результате квартира не продается полгода или год, рынок теряет к ней интерес, собственник обвиняет в этом всех, кроме себя самого, ну а сделка с квартирой, естественно, не происходит.

Почему именно покупателю сейчас выгодно заключать договор с агентством по недвижимости и платить комиссию?

Причины уже понятны исходя из того, что я уже вам рассказала. Покупателю самому сейчас достаточно сложно найти подходящий объект и провести правильно переговоры по цене. Разумнее эти усилия переложить на агента, который лучше ориентируется на рынке и готов отстаивать интересы покупателя. Также агент проверит чистоту документов, поможет с их подготовкой, а, при необходимости, и с получением ипотеки.

Почему цены не снизятся и какова будет ситуация на рынке в будущем?

Причина не только в молдавском рынке. Рост цен на недвижимость – это общемировая тенденция. Причем не стоит забывать, что Кишинев – это уже европейская столица и динамику цен нужно сравнивать с динамикой в других европейских столицах. Так что скорее всего мы еще не достигли максимума в цене на недвижимость.

Падения цен я бы не ждала. Стройматериалы и участки дешеветь уже не будут. Кроме того, учитывая ситуацию с выдачей разрешений на строительство и возможные темпы строительства, то ближайшие 4-5 лет нас неизбежно ждет дефицит жилья.

Возможно ситуация с ценами выровняется, но снижения цен ожидать не стоит. Даже прекращение войны в Украине может повлиять на этот процесс – молдавские девелоперы могут переориентироваться на строительство на украинском рынке, что также не приведет к росту предложения в Молдове.