Добрый день, Тома. Предлагаю провести это интервью в виде кейса по инвестициям. Представьте себе следующую ситуацию: молдаванин хочет инвестировать 500 000 евро в недвижимость в Румынии. Какие рекомендации вы бы ему дали, учитывая текущую ситуацию на рынке?

Все зависит от профиля инвестора. Вариантов несколько. Давайте рассмотрим каждый из них по отдельности.

Если он хочет вернуть свои деньги за короткий срок, он может пойти несколькими путями:

1. Например, купить пакет квартир в новом многоквартирном доме (купить пакет в старых домах крайне сложно). Если единица недвижимости стоит 80 000 евро (квартира площадью 50-60 кв.м), то наверняка можно будет получить и скидку 10%-12%, в зависимости от проекта. Объекты могут быть сданы в аренду сразу после того, как они будут обставлены и оборудованы, что подразумевает затраты от 100 до 150 евро за кв.м. для качественной мебели и техники. В идеале должны быть предусмотрены и парковочные места, которые являются большой проблемой в Бухаресте (10 000 евро за наземную парковку и минимум 15 000 евро за подземную). На что следует обратить внимание при покупке пакетов квартир? На доходность. Сумму дохода в месяц умножьте на год и вычтите из уравнения налоги и различные эксплуатационные расходы (для квартиры с 2 спальнями — примерно 300 евро в год). Кстати, налоги для тех, кто сдает недвижимость в аренду, в Румынии невысоки — около 10% от половины получаемой арендной платы. В итоге, инвестор может получить доходность не менее 7% в год.

2. Другой вариант — диверсифицировать инвестиции через покупку разных квартир в старых домах в центре. По желанию, их можно диверсифицировать еще больше: часть сдавать в долгосрочную аренду, а часть — через Airbnb и Booking. И те и другие, несмотря на пандемию, восстановили в Бухаресте заполняемость до 80%, а отели — на 50%. Инвестируя в старые жилые дома, будьте очень осторожны: многие подвержены сейсмическому риску, но при этом часть уже в процессе консолидации. Если посмотреть на хорошо консолидированные здания в центре Бухареста, цены на них выросли на 40-50%. Так что имейте в виду — хорошо укрепленное здание 30-х годов в центре будет иметь очень высокую стоимость в ближайшие десять лет. Посмотрите на Вену, Будапешт и другие европейские города. К примеру, сейчас один израильский инвестор взял жилой дом на Calea Victoriei, очень хорошо укрепил и отделал его. Две комнаты уже продаются за €240 000, а его инвестиции оцениваются в 10 млн. евро.

3. Третьим вариантом может быть "флип". Это когда вы покупаете объекты в плохом состоянии, ремонтируете их и продаете в течение 5-6 месяцев. Эти дома нужно выбирать очень тщательно, желательно с помощью специалиста. Тут вы можете заработать от 5-20% в краткосрочной перспективе (2-3 месяца). С инвестициями в 500 тысяч можно также купить здания неплатежеспособных компаний или землю с высоким потенциалом перепродажи.

4. Еще один средне- и долгосрочный вариант — приобретение земельных участков в перспективных зонах. Как правило, это зоны в пригородах или вблизи автомагистралей, где развивается инфраструктура. За год цены на них могут вырасти на 20-30%, что является отличным показателем по сравнению с традиционными инвестициями.

5. Другой вариант — классическое развитие недвижимости. В этом случае вам понадобится хорошо сформированная команда из агента по недвижимости, архитектора, инвестора и строительной компании. В отсутствие этой хорошо слаженной структуры желаемая прибыль достигнута не будет. Я знаю много случаев, когда люди обращались ко мне после завершения проектов, но было уже слишком поздно помочь им выйти на желаемую прибыль. Необходимо строить проекты с учетом целевой аудитории и других важных переменных. В районе Ильфова, например, дома сейчас продаются как горячие пирожки. Цены на них превысили 1200 евро за кв.м и всё ещё растут, в премиальной зоне — выше 2000-2500 евро за кв. м.

Можете дать рекомендации и для тех, кто хочет инвестировать меньшие суммы?

Могу рассказать, как инвестирую я. Раз в год, когда капитализирую, инвестирую в недвижимость как можно центральнее, потому что там деньги потерять невозможно. Если рассматривать среднесрочные планы, я зашел в строительный проект бюджетных домов в 15 км от Бухареста. Это надежный проект, потому что даже во время кризиса эти дома не могут не продаваться.

Если говорить о начальном уровне инвестиций, то я бы начал со складов или терминалов. Логистические и складские терминалы отлично сдаются, особенно сейчас, когда есть нехватка таких площадей. Поэтому хорошая идея — приобрести землю с выходом на кольцевую дорогу Бухареста. Доходность в этом случае составит около 10%-12%.

Некоторые инвесторы берут проекты прямо на стадии котлована, где можно взять более дешевый инвестиционный пакет (на 10%-15%), который потом можно будет перепродать. Там вам даже не обязательно вкладывать все деньги сразу. Можно просто дать аванс, а затем, с согласия застройщика, выставить пакет на продажу по более высокой цене и получить прибыль. Суть в том, чтобы обеспечить денежный поток и развивать недвижимость.

Какие цены сейчас в Бухаресте за квадратный метр?

Средняя — 1400 евро/кв. м, но цены сильно варьируются. К примеру, дом на Calea Victoriei, укрепленный и модернизированный, может стоить 4000-5000 евро за квадрат и приносить доходность 8%, так как очень хорошо сдается в аренду.

Если говорить о соседних спальных районах, там цены составляют около 800-950 евро/кв. м. В наиболее востребованных районах — Aviatorilor, Dorobanți, Aviației, Kiseleff — цены в старых кварталах начинаются от 1800 евро/кв. м, в новых — от 2200 евро/кв.м, а в престижных районах они возрастают до 3000-3500 евро/кв.м. Есть небольшие исключения — например, крупный инвестор и застройщик Prime Capital, владеющий подразделением One United Properties, где цены достигли 10 000 евро/кв.м. в сегменте экстра-люкс. Кстати, могу сказать, что они продаются очень хорошо. К ним относятся One Mircea Eliade, Ona Modrogan, One Cotroceni Park.

Интервью с Томой Филиповичем открывает один из важнейших для #pavelzingan проектов – создание информационного моста между молдавским и румынским бизнесом.

Героями каждого интервью будут румынские предприниматели и топ-менеджеры. А партнерами каждого интервью — молдавские бизнесмены и молдавские компании.

Поскольку речь идет о недвижимости, тем более, что по рекомендации Томы следующие интервью в рубрике «Недвижимость» будут с румынскими девелоперами, то партнером целой серии интервью в этой рубрике выступило архитектурное бюро из Кишиневе – LH47 и его руководитель, архитектор Сергей Мырза.

Лучшее представление архитектора – его работы. Поэтому представляем сегодня один из проектов LH47 - Chateau Cristi.

Материал облицовки здания - кирпич, который придает эстетику истории, а металлические конструкции на фасаде олицетворяют опоры для виноградников. Так нетривиально, с использованием ассоциативных образов, был создан образ винодельни Chateau Cristi.

Особенный акцент благоустройства – хвойные деревья. При строительстве была максимально сохранена существующая историческая посадка.

В следующих интервью мы представим другие работы LH47.

С профилем компании можно ознакомиться по этой ссылке, а с биографией Сергея Мырзы – по этой.

Как сказалась пандемия на жилищном секторе?

Любопытно то, что с начала пандемии цены нисколько не упали. В первые несколько месяцев пандемии было небольшое затишье, но сейчас продажи идут лучше, чем когда-либо.

И как вы объясните такой рост спроса?

В Бухаресте и Ильфове существует дефицит жилья, который оценивается примерно в один миллион единиц. Многие люди приезжают на работу в столицу, народу много, им негде остановиться. С точки зрения недвижимости всё выглядит так, как будто пандемии и не было. Потребность людей в жилье, особенно в нестабильные времена, была выше всего.

Еще одним последствием пандемии стало то, что цены на землю в окрестностях выросли на 30%, так как многие люди хотели покинуть город. Но одно дело жить в доме, в который нужно постоянно вкладывать внимание и ресурсы, и совсем другое — жить в квартире, где у тебя абсолютный комфорт и полное отсутствие забот. Многие теперь возвращаются в город. Это бесконечный поток купли-продажи.

Помимо инвестиций, было бы интересно понять модель работы румынского рынка недвижимости.  Расскажите подробнее о Профессиональной ассоциации агентов по недвижимости в Румынии, президентом которой вы являетесь.

На данном этапе APAIR насчитывает около 250 членов, называемых "риэлторами". Мы переняли североамериканскую бизнес-модель, продвигающую эксклюзивное представительство одного интереса в сделке. Ведь бизнес наших членов базируется на трех элементах: этический кодекс, непрерывное образование и MLS (Multiple Listing Service).

И что каждый из них подразумевает?

Этический кодекс — это, по сути, свод правил, которому должен следовать каждый риэлтор. Как и любой кодекс, он содержит стандарты практики и статьи, описывающие различные случаи и способы их решения, что разрешено и что запрещено делать риэлтору по отношению к своим клиентам и коллегам.

Своего рода деловой декалог. Можете привести примеры?

Например, когда вы представляете эксклюзивного продавца, вам не разрешается раскрывать потенциальным покупателям цену, за которую он хочет продать объект. Это обязательство о неразглашении. На самом деле, эксклюзивное представительство подразумевает нечто большее, чем просто эксклюзивный контракт.

Если у вас есть недвижимость, зарегистрированная в MLS, вы обязаны выплатить компенсацию своим коллегам-агентам, если они приведут вам покупателя. Также не разрешается лгать. Если площадь квартиры составляет 73 кв.м, вы не можете сказать, что она составляет 80 кв.м. Этический кодекс требует даже определенного поведения: вы должны приходить на встречи вовремя, иметь чистую машину и быть прилично одетым. Таков устав риэлтора, и, кстати, только члены APAIR могут называть себя риэлторами.

Почему?

Поскольку APAIR и APAIM в Республике Молдова — единственные ассоциации, которые являются партнерами Национальной ассоциации риэлторов (NAR) в Америке. В Румынии мы подписали Соглашение в 2010 году, а в Молдове, если я не ошибаюсь, оно было подписано Евгением Цурканом в 2019 году. По этому соглашению мы имеем право использовать бренд "риэлтор", стоимость которого оценивается в 3 миллиарда долларов.

NAR насчитывает 1,4 миллиона членов в США и отвечает практически за 90% бизнеса в сфере недвижимости в Америке. В Румынии, конечно, у нас ещё нет такой доли, но мы работаем над её увеличением.

А как насчет второго компонента — непрерывного образования?

Я думаю, что единственный способ повысить профессионализм профессии и помочь клиентам делать разумные инвестиции — это обучать агентов по недвижимости, а не клиентов. Клиентам достаточно позвонить профессионалу. Поэтому APAIR организует около 30 бесплатных образовательных мероприятий в год (семинары, кодекс этики и вводные курсы "Риэлтор", различные международные тренинги с участием профессионалов из США).

Более того, прохождение курса этического кодекса является условием вступления в Ассоциацию. Раз в год каждый риэлтор должен пройти курс этического кодекса и сдать по его итогам тест. А после прохождения международных курсов, мы имеем право выдавать международные дипломы, такие как Seller Representative Specialist (SRS) и Real Estate Negotiation Expert (RENE), предлагаемые нашими американскими партнерами, Институтом бизнеса в сфере недвижимости (REBI).

Что по поводу Multiple Listing Service (MLS)?

По сути, это программное обеспечение, принадлежащее APAIR в рамках эксклюзивного партнерства. Там мы сотрудничаем — продаем недвижимость коллеги, за которую он выплачивает нам процент, либо помогаем покупателю выбрать недвижимость из всех представленных в списке домов. Эта услуга позволяет нам проводить очень точный анализ рынка, поскольку мы располагаем большой базой данных (около 200 000 проданных объектов).

Приведем конкретный пример: покупатель из Кишинева с бюджетом в 100 000 евро хочет инвестировать в Бухаресте и ищет две комнаты в центре города. Я нахожу для него дом, провожу сравнительный анализ рынка, и если он показывает, что дом стоит 92 500 евро, мы платим именно столько. Цель — не потратить все деньги, а найти оптимальную цену, чтобы получить хорошую прибыль. А чтобы понять, что такое хорошая цена, мы обращаемся к базе данных MLS.

Тома, большое спасибо за подробный анализ рынка и интересные инвестиционные идеи. Всего наилучшего!

Михаела Дима