Вячеслав, добрый день. Еще перед нашей встречей вы предупредили меня, что хотели бы поговорить об этике на рынке недвижимости. Вы уверены, что эта тема актуальна сейчас.

А что вы считаете актуальным сейчас на рынке недвижимости?

Я не профессиональный участник рынка. Но как журналист или как наблюдатель, я думаю, что сейчас актуальны вопросы колебаний цен, замедления продаж, разрешений на новое строительство…

Не буду спорить. Эти вопросы сейчас волнуют рынок. Но это вопросы текущей конъюнктуры рынка. Но давайте посмотрим чуть глубже. В основе рынка недвижимости, при любой конъюнктуре лежит сделка купли-продажи. Отношения между покупателем и продавцом, а, учитывая специфику рынка недвижимости, то и отношения между агентами по недвижимости, которые представляют покупателя и продавца. Согласитесь, тот этап «дикого» рынка, когда покупатель и продавец напрямую пытались совершать сделки, он уже миновал.

С этим соглашусь…

В таком случае напрашивается вывод, что при любой конъюнктуре рынка важнейшим аспектом эффективности сделок является механизм взаимоотношений между участниками рынка. Если они действуют оптимально, то сделки происходят быстро и рынок – в движении. Если их действия не оптимальны, сделок совершается меньше, рынок стагнирует.

Никогда не смотрел на рынок недвижимости под таким углом…

Я впервые соприкоснулся с рынком недвижимости в 2007 году, так что наблюдаю за ним уже 15 лет. Бесспорно, он меняется все это время и, можно сказать, что развивается, но его развитие замедляет наследие и инерция методов работы, пришедших еще из 90-х годов прошлого века.

Что вы имеете в виду?

Что мы продолжаем изобретать велосипед, когда он давно изобретен. Вы представляете себе масштабы американского рынка недвижимости?

Не задумывался…

Только по жилой недвижимости в США в месяц совершается сделок купли продажи от 5 до 7 миллионов объектов в месяц. И 80% этих сделок проходят через руки риелторов.

Так и у нас подавляющая часть сделок проходит с участием агентов по недвижимости…

Вот вы сами и подошли к теме нашего разговора. Вы же наверняка знаете, что риелтор и агент по недвижимости, хотя эти слова часто смешивают, это не одно и то же? И что риелтор – это защищенная торговая марка?  Статус риелтора является брендом, зарегистрированным американской Национальной ассоциацией риелторов (National Association of Realtors – NAR). Статусом риелтора обладают агенты или брокеры, которые прошли сертификацию, то есть сдали тест по Кодексу этики, а также вступили в члены местной ассоциации, которая подписала Соглашение о сотрудничестве с NAR. Добавлю, что NAR владеет торговой маркой США в отношении термина «риелтор», с написанием – REALTOR®.

Давайте я попробую выстроить логическую цепочку. Американский рынок эффективен потому что на нем работают риелторы. Молдавский рынок пока менее эффективен, потому что это еще рынок несертифицированных посредников. Тогда объясните мне как пятилетнему ребенку, в чем разница в организации американского и молдавского рынка недвижимости?

Мультилистинговая система, эксклюзивные договора, кодекс риелтора.

Расшифруйте…

Мультилистинг — это система взаимодействия участников рынка недвижимости, действующих через электронные базы данных, в которой агентство, заинтересованное в быстрой продаже или аренде своих эксклюзивных объектов недвижимости готово поделиться частью своей комиссии и привлекает другие агентства в поиске покупателя/арендатора в счет своей комиссии.

Система мультилистинга — система, взаимодействующая с базой данных, в которой представлены объекты недвижимости на условиях эксклюзивных договоров, с помощью специальной программы, позволяющей разделить комиссионное вознаграждение, а также прописаны условия сервиса мультилистинга. Этот сервис фиксирует размер денежной компенсации, которую выплачивает риелтор, получивший соглашение с продавцом собственности, другим риелторам за предоставление потенциального покупателя или за сотрудничество в поиске покупателя.

Данные об условиях мультилистинга являются конфиденциальной информацией риелтора, который получил эксклюзивное соглашение на право продажи с владельцем объекта недвижимости.

Но, чисто технически, мультилистинг нетрудно организовать. Это не высшая математика, на дворе третье тысячелетие и век интернета.

Чисто технически организовать несложно, вы правы. Камень преткновения в эксклюзивных договорах и в той этике работы на рынке недвижимости, о которой я и хотел поговорить. Без эксклюзивного договора, когда объект недвижимости могут, одновременно, продавать несколько агентов и сам владелец недвижимости, цивилизованная организация рынка недвижимости невозможна. Как вы можете принять на себя обязательство поделиться частью своих комиссионных, когда завтра объект может продан минуя вас и вы, невольно, нарушите свои обязательства?

Ок. Эксклюзивный договор, мультилистинг. Эти понятия мы определили. Что с этикой?

Начнём с того, что во всём мире сделки с недвижимостью проводят столетиями. На постсоветском пространстве этот опыт был утерян, а такого понятия, как рынок недвижимости, не существовало. Поскольку недвижимость, по большому счёту, была государственной, официально в лучшем случае можно было совершить обмен квартир. Купля-продажа осуществлялась при помощи газетных объявлений или через знакомых, что было небезопасно и для продавцов, и для покупателей. В начале 90-х годов, когда Молдова обрела независимость, начался процесс приватизации государственного жилья, появились собственники и соответственно сформировался рынок недвижимости, который долгое время был стихийным.

Как вы определите рынок недвижимости в Молдове сейчас?

До 2017 года он основывался на всевозможных разрозненных законодательных актах, но с созданием APAIM (Ассоциации профессиональных агентов недвижимости) появилась возможность использовать вековой опыт зарубежных коллег, входящих в NAR. Национальная ассоциация риелторов обеспечивает своим членам возможность профессионального роста, научных исследований и обмен информацией между её членами. NAR является признанным лидером в разработке стандартов для эффективной, действенной и этичной деловой практики в области недвижимости. В её состав входят более 1,5 млн членов, включая институты, общества и советы NAR, вовлечённые во все аспекты жилой и коммерческой недвижимости. Национальная ассоциация систематически проводит анализы рынков и ежегодные тренинги по обучению специалистов в этой сфере.

Как Ассоциация профессиональных агентов недвижимости в Молдове продвигает идеи NAR?

Организуем семинары, на которых обсуждаются Кодекс этики для агентов по недвижимости. Их проводили представители NAR в Восточной Европе - Артур Оганесян, у которого ещё много громких званий, не менее именитый румынский коллега Дан Негулеску и другие тренеры международного уровня, аккредитованные NAR

Если я не ошибаюсь, вы даже год возглавляли Ассоциацию в Молдове?

Да. И по принципу ротации руководящих должностей в Ассоциации уступил свое место на следующий год.

И вы считаете, что будущее молдавского рынка за его организацией по американскому принципу?

Это неизбежно. Я уверен, что за 5-7 лет наш рынок пройдет завершающие шаги взросления и мы будем работать в по-настоящему цивилизованных условиях с высокими нормами этики и ответственности участников рынка.

Павел Зинган