В 2022 году рынок инвестиционной недвижимости в странах СНГ, в том числе и в Молдове, претерпел серьезные изменения. Особенно эти изменения коснулись регионов, близко связанных с войной в Украине. Интересы инвесторов сместились с локального рынка на рынки других стран. Не стала исключением и Молдова. Для Молдовы такими рынками стали, в первую очередь, Румыния и Дубай. И если румынский рынок относительно близок и понятен для молдавских инвесторов, то инвестиции в Дубай в марте 2022 года еще выглядели чистой экзотикой.

Но не в декабре 2022 года.

Официальной статистики нет, но, судя по мнению профессионалов, вовлеченных в процесс, можно говорить о десятках, а, может быть, и о сотнях сделок молдаван в Дубае.

Лидером по обслуживанию интересов молдавских инвесторов в Дубае стал Proimobil. А крупнейшим партнером для Proimobil в Дубае стала компания Олега Торбосова Whitewill.

Учитывая, что я уже делал интервью с Олегом, когда он приезжал в Кишинев в 2019 году, то приехать в Дубай и не постараться взять у него интервью было бы глупо.

За организацию интервью стоит отдельно поблагодарить Proimobil и, лично, Дойну Котоман, без нее интервью бы могло и не случиться, учитывая график работы Олега.

И, чтобы еще раз представить своего собеседника, все-таки прошло три года с момента прежнего интервью, то приведу такую информацию:

За ноябрь 2022 года общий объем сделок компании Олега Торбосова Whitewill составил 223 миллиона долларов. Как он комментирует, это 307 сделок, из которых Лондон - 4%, Москва — 27% и Дубай — 69%.

Олег, добрый день. Когда мы делали предыдущее интервью ты уже активно занимался недвижимостью. Но в 2019 году Дубай в планах не звучал. Когда ты открыл офис в Дубае?

В марте прошлого года.

Я почему-то подумал, что Whitewill, по понятным причинам, пришел на рынок Дубая только в этом году. Но тогда у тебя уже есть и база, чтобы оценить динамику роста компании на рынке Дубая…

Динамика растет по мере роста количества сотрудников. Раньше у нас было 10 человек, потом 15, а сейчас – 100. В этом году мы очень много набирали людей. Конечно, резко выросло и число клиентов.

Вы заточены только на русскоязычных клиентов?

«Только» я бы не сказал. Но около 85% покупателей – это русскоговорящие. Не только жители СНГ, они могут жить и в Америке, и в Канаде, они знают нашу компанию и с нами работают. Реклама приносила нам и сделки с иностранцами, но в марте пошел такой поток клиентов, что мы отключили всю внешнюю рекламу и просто работали на входящих обращениях от партнеров и прямых наших клиентов.

Я прикинул количество ваших сделок и долю в них молдавского рынка. Будем объективны, решающей ее не назовешь, хотя в абсолютных суммах это сотни тысяч долларов. Но, может, и партнеров у Whitewill сотни. Насколько значимы для Whitewill партнерские отношения с Proimobil и покупатели с молдавского рынка.

Мы очень ценим Влада и его компанию. В первую очередь потому, что они закрывают для нас такой рынок, где у нас нет никаких других каналов взаимодействия. Proimobil приносит к нам клиентов, до которых мы бы не дотянулись сами, и это самая большая ценность.

А с Владом Мустяцэ ты встречался лично?

Конечно.

В Дубае?

Нет, мы познакомились еще в 2019 году,  когда я приезжал в Кишинев.

Ничего себе получился стратегический нетворк с одного визита в Молдову…

Мы оба поняли, что хорошо делаем свое дело. Proimobil – лидер в Молдове, мы – лидеры там, где ведем бизнес, и сейчас у нас есть Дубай где мы можем делать бизнес.

Полтора года на рынке – для современного мира это уже немалый срок. Как ты как профессионал рынка недвижимости и, уже, локальный игрок в Дубае, оценил бы Дубайский рынок недвижимости 2022 года?

Среди всех долларовых рынков, а Дубай – это долларовый рынок, потому что дирхам связан с долларом уже 20 лет. Так вот, Дубай за счет своей популярности сейчас дает самую высокую рентную доходность на всех долларовых рынках. Она равна примерно 6%. А бывает даже 7 и 8 процентов. При этом рынок растет на 20% последние несколько лет и у инвесторов большое поле для ресейла.

Инвесторы на рынке недвижимости ведут себя по-разному. Какие стратегии сейчас проявлены на рынке недвижимости Дубая?

Есть три стратегии покупателей. Существует доля покупателей, я имею в виду «end user», для них важно купить недвижимость, чтобы сохранить капитал и жить там самому. Это такая история где критерий «нравится» выходит на первый план, а доходность актива уходит на второй план. То есть, если ты любишь жить у моря или хочешь жить в Дубае именно на «Пальме», ты ставишь это на первую строчку при выборе, а инвестиционную составляющую на вторую строчку.

Что касается именно инвесторов, то их можно разделить на два типа. Первых интересует рентная доходность. Они хотят инвестировать капитал так, чтобы получать постоянный доход от сдачи в аренду. Второй тип инвесторов – это инвесторы спекулятивные. Их цель – покупать и продавать, входить и выходить из сделок, чтобы получать эту доходность на перепродаже, на ресейле.

Ты оценил рентную доходность как 6-7, ну, до 8 процентов. А спекулятивная доходность на каком уровне в Дубае сейчас?

Сегодня это 15-20 процентов годовых. Но тебе нужно очень качественно оценивать сделки, потому что есть переоцененные проекты и есть недооцененные. Если ты хорошо входишь и успешно выходишь, то, в принципе, 15-20% в долларах ты можешь получить.

Как ты думаешь, такая динамика рынка продержится 1-2 года или больше?

Города растут, города набирают популярность. Дубай во время подготовки к EXPO 2020 сделал гигантские инвестиции в улучшение качества города. Куча новых районов, озеленение, новые дороги и транспортные развязки. Но, что важнее всего отметить, что в перспективе Дубай наметил себе серьезное развитие. У них есть план к 2030 году иметь «резидентское» население пять миллионов.

А сегодня?

Сегодня три с половиной. Получается, что за ближайшие восемь лет они вырастут в полтора раза по количеству резидентов. А, значит, вслед за этим ростом город ожидает и рост нового строительства и амбициозных проектов.

Стать резидентом Дубая? Насколько это сложно?

Сейчас Дубай очень сильно улучшает визовые программы. Если ты инвестируешь 205 000 долларов в недвижимость, то можешь получить 2-х летнюю резидентскую визу и стать полноценным участником жизни в Эмиратах. Находиться здесь без ограничений срока пребывания, открывать банковские счета, арендовать недвижимость на более длительный срок с более низкой ценой чем краткосрочная аренда. Ты можешь основать компанию, работать. Открывать визы членам семьи и рабочие визы.

Но есть и еще одна интересная позиция. Инвестировав 750 000 долларов, ты получаешь «золотую визу». Это виза на 10 лет и ты можешь на нее выдавать визы для персонала, спонсорские визы на своих детей, супруга или родителей, всю семью. Вы становитесь полноценными жителями Дубая. Разве что не можете голосовать, но здесь и нет голосования, потому что это монархия и власть передается от отца к сыну с 1833 года, уже почти 200 лет. Не буду обсуждать политическое устройство Дубая, в каждой стране свои традиции, но для самого Дубая преемственность власти – огромное преимущество и залог стабильности.

Почему?

Это отношение как к своему дому. То есть это не мэр, который пришел на 4 года, а потом его сняли и поставили другого. Шейх понимает, что Дубаем будет управлять его сын Хамдам, и он все свои действия пропускает через принцип наследования. Они очень любят город, который строят, это чувствуется. И сами арабы любят Дубай и его правителей. Причем это любовь не по принуждению, когда тебя заставляют силой любить твоего правителя, а потому что их решения мудрые и правильные. Все видят, как улучшается город, как становится лучше в нем жить и какую красоту они строят.

Я верю в рекомендации, когда человек дает их на своем личном опыте и как для себя. Ты лично готов жить в Дубае больше 180 дней в году? Признать этот город «основным» для себя?

Я живу здесь с октября по апрель, семь месяцев, это больше половины года. На лето я улетаю в Москву, но это – нормально, летом здесь становится жарко и некомфортно. Хотя люди, которые прожили в Дубае десять лет и на лето спокойно здесь остаются. Но у каждого региона есть свой некомфортный период. Я люблю Питер, но трудно кайфовать от питерской зимы, и на райском Бали тоже есть сезон дождей.

Последний вопрос. Какие бизнесы будут востребованы в Дубае? Каким специалистам стоит рассматривать Дубай как новый дом для жизни?

Скажу свое наблюдение. Эмираты очень «тактильная» страна. Арабский мир не так любит онлайн, как американцы или европейцы. Поэтому, когда мой приятель открывал здесь салон кухонь, он думал что шоурум будет для проформы, что люди будут приглашать дизайнеров на замеры и заказывать кухни по каталогам. Но оказалось, что арабам очень важно посмотреть, потрогать детали.  Поэтому товары, где покупатель перед покупкой взаимодействует с ними, будут очень востребованы здесь. Есть большой спрос на качественные хорошие вещи. Здесь готовы платить за них деньги.

А ИТ-специалисты? Это приличная часть моей аудитории…

В Дубае работает много крупных компаний -  Google, Facebook, Microsoft, IBM, десятки других. У Google вообще амбициозная программа с Министерством возможностей, они планируют воспитать миллионы программистов для арабского мира, чтобы на такой сочный кусок пирога в Дубай приезжали тысячи ИТ-компаний и открывали здесь свои офисы.

Знаешь, можно заканчивать интервью. Я хотел спросить тебя, веришь ли ты сам, как инвестор, в перспективы рынка Дубая, но этот вопрос можно уже не задавать. В страну, где впервые в мире создали Министерство возможностей можно верить.  

Павел Зинган