Bună ziua, Toma. Propun să realizăm acest interviu sub forma unui studiu de caz. Imaginează-ți următoarea situație: un moldovean vrea să investească în imobiliarele din România 500.000 euro. Ce sugestii i-ai da, luând în considerare situația actuală de pe piață imobiliară?

Totul depinde de profilul investitorului. Există mai multe variante. Hai să le cercetăm pe fiecare în parte.

Dacă vrea să obțină amortizarea acestor bani într-un timp scurt, poate merge pe mai multe căi:

Spre exemplu, poate achiziționa un pachet de unități într-un bloc de apartamente cât mai nou posibil (căci în blocurile vechi este greu să achiziționezi un pachet). Dacă unitățile sunt a câte 80.000 euro (niște apartamente a câte 50-60 mp utili), cu siguranță putem obține un discount de 10%-12%. Unitățile pot fi închiriate imediat, odată ce sunt mobilate și utilate, ceea ce ar implica costuri între 100 și 150 euro/mp pentru mobilier și electrocasnice de calitate. Ideal ar mai fi să existe locuri de parcare, care sunt o mare problemă în București (10.000 euro pentru cele supraterane și minim 15. 000 euro pentru cele subterane).

La ce trebuie să atragem atenția când cumpărăm pachete de unități? La randament. Cât produc pe lună, multiplicăm la un an și scădem din ecuație impozitele și diversele costuri de mentenanță (pentru un apartament cu 2 camere – în jur de 300 euro pe an). Apropo, impozitele pentru cei care dau în chirie proprietăți în România sunt mici – 10% din jumate din chiria pe care o încasează. Într-un final, investitorul ar putea obține un randament de minim 7%/an.

O altă opțiune ar fi să-și diversifice investiția și să caute mai multe unități în blocuri vechi din Centru. Investiția poate fi diversificată și mai mult – pe unele să le închirieze pe termen lung, iar pe altele să le închirieze pe Airbnb și Booking (ambele și-au revenit cu o rată de ocupare de 80% în București, iar hotelurile cu o rată de 50%). Atunci când investiți în blocuri vechi, fiți foarte atenți, căci multe sunt cu risc seismic, deși o parte sunt deja în proces de consolidare. Dacă ne uităm la clădirile bine consolidate din centrul Bucureștiului, prețurile au crescut cu 40%-50%. Așadar, un imobil din anii 1930, bine consolidat, în Centru, va avea o valoare foarte mare în următorii zece ani. Uitați-vă la Viena, Budapesta și alte orașe europene. Spre exemplu, un investitor israelian a luat acum un bloc pe Calea Victoriei, pe care l-a consolidat și finisat foarte frumos. Două camere se vând deja cu 240.000 euro, iar investiția acestuia se estimează la 10 milioane de euro.

O a treia variantă este „flip” – atunci când cumperi unități într-o stare precară de amenajare, le renovezi și le vinzi într-un termen rezonabil de 5-6 luni. Aceste locuințe trebuie alese foarte atent cu ajutorul unui specialist. În acest caz se pot câștiga între 5-20% pe termen scurt (2-3 luni). Cu o investiție de 500k se pot achiziționa și clădiri ale firmelor în insolvență sau terenuri cu potențial mare de revânzare.

O altă variantă pe termen mediu spre lung – este achiziția de diverse terenuri în zone aflate în progresie. Mă refer la zonele din suburbii sau cele din apropierea unor autostrăzi, unde se dezvoltă infrastructura. Acolo prețurile pot crește cu 20%-30% într-un an, care este un indicator excelent comparativ cu investițiile clasice.

Încă o opțiune este dezvoltarea imobiliară clasică. În acest caz îți trebuie o echipă bine formată, compusă din agent imobiliar, arhitect, investitor și compania de construcție. În lipsa acestei asocieri bine pus la punct, profiturile dorite nu vor fi atinse. Am văzut numeroase cazuri în care oamenii m-au chemat după ce și-au încheiat proiectele, însă era deja prea târziu să-i ajut să-și scoată profitul propus. Proiectele trebuie realizate pornind de la publicul țintă, dar mai sunt și multe alte variabile importante. În zona Ilfov, spre exemplu, casele se vând ca pâinea caldă în momentul de față. Prețurile caselor din Ilfov au ajuns la 1200 eur/mp utili și depășesc, în zona premium, 2000-2500 eur/mp utili.

Ați putea da și niște sugestii celor care caută să investească sume mai mici?

Aș putea să-ți spun ce fac eu – când mă capitalizez, o dată la un an de zile, fac o investiție imobiliară cât mai centrală, pentru că acolo nu pot pierde. În cadrul unui plan pe termen mediu, am intrat partener într-un proiect rezidențial de case de buget, aflate la 15 km de București. Acesta este un proiect infailibil, căci acele case nu pot să nu se vândă chiar și pe timp de criză. Dacă vorbim de un nivel incipient de investiții, eu aș începe cu hale. Halele logistice și de depozitare se închirază foarte bine, mai ales că acum există un deficit de astfel de spații. Este o idee bună să iei teren cu acces la centura Bucureștiului, căci randamentul este în jur de 10%-12%.

Alți investitori iau proiectele chiar în faza de groapă. Ați putea cumpăra un pachet de investiții mai ieftin cu 10%-15%, pe care să îl revindeți ulterior. De regulă, în aceste cazuri, dați un avans, după care ați putea lista pachetul al un preț mai mare, cu acordul dezvoltatorului, și obține un profit. Ideea este să existe cashflow, iar imobiliarele să se dezvolte.

Care sunt prețurile pe mp în București?

Prețul mediu pe București este de 1400 euro/mp, dar nu vă ajută foarte mult această informație. Un imobil pe Calea Victoriei, consolidat și modernizat, poate ajunge și la 4000-5000 euro/mp, având un randament de 8%, pentru că se închiriază foarte bine. Dacă vorbim de zonele limitrofe, din cartierele-dormitor, acolo prețurile sunt în jur de 800-950 euro/mp. În zonele cele mai căutate: Aviatorilor, Dorobanți, Aviației, Kiseleff – prețurile în blocurile vechi încep de la 1800 euro/mp, pentru cele noi încep de la 2200 euro/mp și tot cresc în zonele de prestigiu până la 3000-3500 euro/mp. Pe alocuri sunt și mici excepții. Un exemplu ar fi marele investitor și dezvoltator imobiliar, Prime Capital, care deține divizia One United Properties. Acolo prețurile au ajuns la 10.000 euro/mp într-un segment extra luxos. Apropo, pot spune că imobilele se vând foarte bine. Dintre ele fac parte: One Mircea Eliade, One Modrogan, One Cotroceni Park. 

Interviul cu Toma Filipovici marchează începutul unui dintre cel mai importante proiecte pentru #pavelzingan - crearea unei punți informaționale între mediul de afaceri moldovenesc și cel românesc. Eroii acestei serii de interviuri vor fi antreprenorii și managerii de top din România. Iar partenerii interviurilor vor fi, la rândul lor, oamenii de afaceri și companiile din Moldova. Pentru că tot vorbim despre imobiliare, iar următoarele interviuri urmează a fi cu dezvoltatori imobiliari recomandați de Toma, partenerul acestei rubrici este biroul de arhitectură de la Chișinău, LH47, și directorul acestuia, Serghei Mîrza.
Arhitectul este cel mai bine prezentat prin intermediul lucrărilor sale. Astăzi vă prezentăm unul dintre proiectele LH47 - Chateau Cristi.

Clădirea este placată cu cărămidă, ceea ce imprimă o notă estetică istorică, iar elementele metalice de pe fațadă amintesc arcuirea vițelor de vie. În această manieră deloc trivială, asocierile mintale au servit pentru crearea imaginii cramei Chateau Cristi. Un accent deosebit în amenajarea peisagistică este pus pe conifere. Plantațiile existente au fost păstrate pe cât de mult posibil în timpul construcției.

În cadrul următoarelor interviuri vom prezenta și alte lucrări ale LH47. Profilul companiei poate fi găsit la acest link, iar aici puteți citi biografia lui Serghei Mîrza.

Cum a afectat pandemia sectorul imobiliar?

În mod surprinzător, de când s-a început pandemia, nu au scăzut prețurile chiar deloc. A fost un mic blocaj în primele luni de pandemie, dar am vândut mai bine ca oricând...

Cum explicați această creștere a cererii?

Există un deficit de locuințe în București și Ilfov, care se estimează la, aproximativ, un milion de unități. Mulți oameni vin să muncească în capitală, aglomerația de oameni este mare și nu au unde să stea. Din punctul de vedere al imobiliarelor e ca și cum nu ar fi fost pandemie. Nevoia oamenilor de a se adăposti, mai ales în timpuri incerte, a fost mai mare decât orice. Un alt efect al pandemiei a fost că au crescut cu 30% prețurile la terenurile din zonele limitrofe, căci o parte din oameni au vrut să fugă din oraș. Dar una e să stai la casă, unde trebuie să investești continuu atenție și resurse, și alta e să stai într-un apartament, unde ai confort absolut și lipsă totală de griji. Mulți fac acum tranziția înapoi. E un flux infinit de vânzări și cumpărări.  

Pe lângă investiții, cred că ar fi interesant să înțelegem și modelul după care funcționează piața imobiliară din România. Ne puteți da mai multe detalii despre Asociația Profesională a Agenților Imobliari din România, a cărei președinte sunteți?

La etapa actuală, APAIR numără circa 250 de membri numiți „realtori”. Am preluat modelul de business nord-american, promovând reprezentarea exclusivă a unui singur interes într-o tranzacție. În fond, afacerile membrilor noștri sunt bazate pe trei piloni: Codul etic, educație continuă și MLS (Multiple Listing Service).

Ce presupune fiecare pilon?

Codul etic sunt cei 7 ani de acasă de care fiecare realtor trebuie să dea dovadă. Ca orice cod, conține standarde de pratică și articole care descriu diverse spețe și modalități de soluționare. Ce are voie să facă un realtor și ce nu în relația cu clienții săi și colegii de breaslă.

Un soi de decalog pentru afaceri. Ne dați și niște exemple?

De exemplu, în momentul în care reprezinți exclusiv un vânzător, nu ai voie să dezvălui potențialilor cumpărători prețul la care acesta vrea să vândă. Aceasta este obligația de confidențialitate. De fapt, reprezentarea exclusivă presupune mai mult decât un contract exclusiv. Odată ce ai o proprietate listată în MLS, ești obligat să remunerezi colegii de breaslă dacă îți aduc un cumpărător. De asemenea, n-ai voie să minți. Dacă apartamentul are 73 de mp, nu poți spune că are 80 mp. Codul etic impune până și o anumită conduită – scrie clar că trebuie să ajungi la întâlniri la timp, să ai mașina curată și să fii îmbrăcat decent. Este un îndrumar pentru un realtor și, apropo, doar membrii APAIR se pot numi realtori.

De ce?

Pentru că APAIR și APAIM, din Republica Moldova, sunt singurele Asociații partenere cu National Assosiation of Realtors (NAR) din SUA. Avem un Acord semnat în România în 2010, iar în Moldova, dacă nu mă înșel, cred că a fost semnat de Eugeniu Țurcan în 2019. Prin acest Acord avem dreptul să folosim brand-ul de realtor, care este estimat la o valoare de 3 mlrd de dolari. NAR-ul are 1,4 milioane de membri în SUA, fiind responsabil de practic 90% din businessul imobiliar din America. În România, desigur, nu avem încă această cotă, dar lucrăm în acest sens.

Ce ai de spus despre cel de-al doilea pilon - educația continuă?

Cred că singura soluție pentru a profesionaliza breasla și a ajuta consumatorii să facă investiții inteligente (să-și aleagă casa potrivită sau să-și vândă casa în cele mai bune condiții), este ca agenții imobiliari să se educe, și nu consumatorii. Tot ce trebuie să facă consumatorii este să apeleze la un profesionist. APAIR organizează în jur de 30 de evenimente educaționale gratuite pe an (workshop-uri, cursuri de cod etic și inițiere „Realtor”, și diverse training-uri internaționale cu profesioniști din State). Mai mult decât atât, trecerea cursului de cod etic este o condiție de intrare în Asociație, iar o dată pe an fiecare realtor trebuie să treacă cursul de cod etic și să susțină un test. De asemenea, avem dreptul să oferim și acreditări internaționale, precum Seller Representative Specialist (SRS) și Real Estate Negotiation Expert (RENE), prin intermediul partenerilor noștri din SUA, Real Estate Business Institute (REBI).

Și MLS-ul...?

Pe românește se numește Serviciul de Listare Multiplă, care este, în fond, un soft deținut de APAIR într-un parteneriat exclusiv. Acesta este locul unde cooperăm, fie că vindem proprietatea unui coleg și el ne remunerează, fie că ajutăm cumpărătorul să-și aleagă o proprietate din totalitatea locuințelor listate. Acest serviciu ne permite să facem analize de piață foarte exacte, pentru că avem o bază mare de date (în jur de 200.000 de proprietăți vândute). Să dau un exemplu concret: un cumpărător din Chișinău vrea să facă o investiție în București, cu un buget de 100.000 de euro, și caută două camere în Centru. Eu îi găsesc locuința, fac analiza comparativă de piață și dacă aceasta îmi arată că locuința valorează 92.500 euro, atât vom plăti. Scopul nu este să cheltuim toți banii, ci să găsim un preț corect ca să obținem un randament bun. Iar ca să înțelegem care este prețul bun, apelăm la baza de date a MLS-ului.

Toma, îți mulțumesc mult pentru analiza detaliată a pieții și ideile interesante de investiții. Numai bine!

Mihaela Dima